Een familiehypotheek
Helping your child buy a house
The possibilities and advantages and disadvantages of a family mortgage for both parent and child
Starters have it difficult on the housing market. The supply of affordable housing is limited and with a starting salary, lack of savings, but a student loan, you will not quickly qualify for a home. What can you as a parent to do your child to assist with financing, so that there is one after all first home purchase can be purchased? The possibilities and the advantages and disadvantages of a family mortgage for both you and your child at a glance.
Donate money
Geld schenken is tegenwoordig een veelgebruikte manier om kinderen te helpen bij de financiering van een woning. Door een schenking hoeft you kind minder geld te lenen bij de bank of kan het bedrag gebruikt worden om te overbieden. Voor 2021 is het maximale bedrag voor een belastingvrije schenking voor het kopen van een eigen woning vastgesteld op € 105.302. Voorwaarde is dat you kind tussen de 18 en 40 jaar is.
Als de liquide middelen er zijn, een nobele manier om je kind te helpen. Geld op een spaarrekening levert immers vrijwel niets meer op en door de negatieve rente moet je boven een bepaald bedrag zelfs betalen om te sparen. Laat je goed informeren over de voorwaarden.
Borrow money
Met een familiehypotheek kun je als ouder je kind helpen bij de aankoop van een (eerste) huis. Deze leen-schenk constructie kent voor zowel ouder als kind voordelen.
Je kind leent een deel van het aankoopbedrag van jou als ouder. Je spreekt hiervoor samen een rente af. Deze rente is voor jou (onder bepaalde voorwaarden) fiscaal aftrekbaar. Als je daarbij de hypotheekrente (deels) terug schenkt, wordt dit niet meegenomen in de berekening van de hypotheek. Voor jou valt de vordering in box 3, terwijl voor je kind, renteaftrek in box 1 van toepassing is. Als ouder betaal je minder belasting over het vermogen door het te investeren in de hypotheek van je kind. Daarnaast ontvang je een rente die meer oplevert dan de lage spaarrente van dit moment.
It is important to know that your child will not receive a higher maximum mortgage through this construction. The bank will actually deduct the loan from your child's maximum mortgage. It is therefore possible that in some cases this construction will not help much for the mortgage amount to be borrowed.
De ouders kunnen de betaalde rente – jaarlijks tot €5.677 (bedrag in 2022) – belastingvrij terug schenken. Tegelijkertijd kan het kind de betaalde rente aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting.
Curious about how this works exactly? We are happy to advise you.
Equity
Door de stijgende huizenprijzen, waardoor starters juist moeilijk een huis kunnen kopen, hebben huiseigenaren vaak een grote overwaarde. Dus wanneer je als ouder niet over de liquide middelen beschikt om een bedrag te lenen of te schenken, maar wel een koopwoning hebt, kun je die overwaarde gebruiken voor een lening of schenking aan je kind.
Je kunt overwegen om een hypotheeklening te nemen op you eigen woning. Vervolgens kun je dat bedrag doorlenen aan you child. Je hebt dan een schuld (de extra hypotheeklening) en een vordering in box 3, die elkaar opheffen. You kind verkrijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. En als op de lening tussen beiden geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, kun je de rente hoger vaststellen dan de rente die je als ouder betaalt. Dit is fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor you kind. De door you ontvangen rentemarge is onbelast en je kunt het renteverschil eventueel weer aan het kind schenken.
Een nadeel hiervan kan zijn dat je je eigen mogelijkheden in de toekomst beperkt. Of dit, naast gunstig voor je kind, dus ook voor jou op de lange termijn gunstig is, is afhankelijk van je toekomstplannen en verdere financiële situatie.
Tweede woning of een woning schenken
Should there enough financial space are, then kand you also think about a second home. This can you then donate or rent to you child. It buying a tweedand house can be a good investment. You pays wealth tax on a second home in box 3. The disadvantage for you is that the mortgage interest for a second home is not deductible.
You can donate a home to your child to serve as their own home. For you, it is fiscally more advantageous not to donate the home, but to transfer it against a claim. After all, the interest is deductible for your child in box 1 and in fact tax-free for you. You can then donate the interest to the child from year to year.
If you rent out the second home to your child, you can ensure that your child is entitled to housing benefit, depending on the amount of the rent. Bouvy Advies would be happy to tell you more about this.
What interest rate can you charge for a loan to your child through a family mortgage?
Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen als de lening gebruikt wordt voor een eigen woning. De rente is namelijk voor de lener aftrekbaar in box 1 en voor de geldgever onbelast in box 3. Het zou natuurlijk prachtig zijn als je een ‘woekerrente’ kon vragen. Bij 12% rente op een lening van € 100.000 zou de geldlener in het 40,85% – tarief netto € 7.098 aan rente betalen, terwijl jij € 12.000 zou opstrijken, waarna jullie beiden lachend de buit kunnen verdelen. Dat is de reden waarom de fiscus heeft bepaald dat er een ‘zakelijke rente’ moet worden betaald. Maar wat is zakelijk?
In any case, you can ask for 1.25 times the current market interest rate for mortgages with the same term and risk without fiscal consequences. An interest rate of 6 percent is also defensible. That is the percentage that the Inheritance Tax Act uses. With the current interest rates, 6 percent works out best in most cases.
It is not clear in advance which interest rate is appropriate for a private home loan from the BV. Based on HR 5 February 1997, no. 32.037, BNB 1997/217, an interest rate equal to the deposit interest or savings interest that the BV can obtain from the bank must be used for borrowing from the BV, possibly increased by a risk premium. Such a low interest rate is generally not very favourable from a tax perspective when it comes to private home loans (deduction at a higher IB rate than the VPB rate). In practice, the mortgage interest rate of banks is used. The tax authorities do not make a fuss about this. The rates that you find on the internet are not the rates for top mortgages. In practice, you often have to deal with a situation in which the managing director has a mortgage loan from the bank and in addition one from his BV (top mortgage). In this case, the (first) security is usually assigned to the bank. This situation justifies a (much) higher interest rate for the loan of the BV. It is difficult to give any direction for this. One could think of 3% above the interest rate for non-top mortgages.
Update: 18-01-2022
It is not unusual for a high interest rate to be used for home loans within the family in combination with the return of part of that interest. In this case, 6% is applied, with the argument that this is the standard interest rate in the Inheritance Tax Act. We have received signals that the tax authorities do not agree with this. This is probably a result of HR 26 June 2020, ECLI:NL:HR:2020:1111, in which the interest rate used for a top mortgage without security was replaced by 4.5%, being the bank interest rate of 3% plus a surcharge of 1.5%.
Remember that mortgage rates have fallen dramatically over the past 20 years. At the beginning of this century, they were around 6%. They are now mostly below 2%. If you use 6% for a family mortgage 'out of habit', an adjustment is required.
Neem contact op voor onafhankelijk en op maat advies.
We kijken samen naar de meest gunstige financiële oplossing voor zowel jou als je kind.
When taking out a mortgage, independent and specialist advice is very important. There are costs associated with advice on and taking out a mortgage. Read more about the rates of our services and what you can expect from us.