Familiehypotheek: ouders helpen hun kind een huis kopen
We helpen je graag bij het regelen van een familiehypotheek, fiscaal scherp en helemaal afgestemd op jou én je kind.
Bij een familiehypotheek leent een ouder rechtstreeks geld aan zijn kind voor de aankoop van een woning, naast of in plaats van een bankhypotheek. Wil het kind de rente aftrekken in box 1, dan moet de lening in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair worden afgelost tegen een marktconforme rente, en jaarlijks in de aangifte worden opgegeven. Bij de ouder valt de vordering in box 3 (in 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%). De rente terugschenken kan binnen de jaarlijkse vrijstelling van €6.908, waarbij vader en moeder samen als één schenker tellen. Niet elke geldverstrekker behandelt een familielening hetzelfde: een deel laat de last buiten beschouwing bij volledige terugschenking, een ander deel telt hem altijd mee. Bouvy Advies toetst dat per aanvraag tegen de actuele acceptatiegids. AFM 12046005. Klanten geven 4,6/5 op Google.
Je kind helpen aan een eerste koopwoning
Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Het aanbod betaalbare woningen is beperkt, en met een starterssalaris, weinig spaargeld maar wel een studieschuld kom je niet snel in aanmerking voor een hypotheek. Wat kun je als ouder doen om je kind te helpen, zodat die eerste koopwoning toch haalbaar wordt? Hieronder de mogelijkheden, met de voor- en nadelen voor zowel jou als je kind.
Schenken
Een bedrag schenken zodat je kind minder hoeft te lenen of kan overbieden.
Lenen (de familiehypotheek)
Je leent rechtstreeks aan je kind; het betaalt jou rente en aflossing terug.
Overwaarde inzetten
Je leent op je eigen woning en leent dat bedrag door aan je kind.
Tweede woning of woning schenken
Een woning kopen en die verhuren, schenken of tegen een vordering overdragen.
Schenken
Schenken is een veelgebruikte manier om je kind te helpen. Door een schenking hoeft je kind minder te lenen bij de bank, of kan het bedrag worden gebruikt om te overbieden. Let op: de schenkingsvrijstellingen veranderen regelmatig, de eenmalig verhoogde vrijstelling voor de eigen woning (de “jubelton”) is per 2024 afgeschaft. We rekenen daarom altijd met de vrijstellingen die op dit moment gelden, passend bij jouw situatie. Laat je hier goed over informeren.
Lenen via een familiehypotheek
Met een familiehypotheek leen je als ouder geld rechtstreeks aan je kind, naast een gewone bankhypotheek, of als volledige vervanging daarvan. Je kind leent van jou in plaats van van een geldverstrekker en betaalt jou rente en aflossing terug. Je legt de lening altijd schriftelijk vast. Wil je daar ook zekerheid op de woning bij, dan gaat dat via een notariële akte die in het Kadaster wordt ingeschreven. Zonder dat hypotheekrecht kan de lening gewoon onderhands.
De looptijd is maximaal 30 jaar. Wil je kind de rente aftrekken in box 1, dan moet de lening annuïtair of lineair worden afgelost, net als bij een reguliere hypotheek. Heb je die aftrek niet nodig, dan kan de lening ook aflossingsvrij zijn; je kind betaalt dan alleen rente, die jullie als ouders desgewenst jaarlijks (binnen de schenkingsvrijstelling) kunnen terugschenken. Duidelijke afspraken over rente en aflossing per jaar zijn verplicht en beschermen beide partijen.
Overwaarde van je eigen woning inzetten
Je kunt een extra hypotheek nemen op je eigen woning en dat bedrag doorlenen aan je kind. Je hebt dan een schuld (de extra hypotheek) en een vordering in box 3 die elkaar opheffen. Je kind krijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. Wordt er tussen jullie geen hypothecaire zekerheid gevestigd, dan mag de rente hoger worden vastgesteld dan de rente die jij als ouder betaalt, fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor je kind. Het renteverschil dat je ontvangt wordt niet apart belast, want je vordering valt in box 3 (in 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%). Dat verschil kun je eventueel weer aan je kind schenken.
De waarde van de woning en de resterende hypotheekschuld bepalen hoeveel overwaarde beschikbaar is als basis voor de familiehypotheek. Een nadeel kan zijn dat je je eigen mogelijkheden voor later beperkt; of dit ook voor jou op de lange termijn gunstig is, hangt af van je toekomstplannen en financiële situatie.
Tweede woning kopen of een woning schenken
Is er genoeg financiële ruimte, dan kun je ook denken aan een tweede woning, die je vervolgens schenkt of verhuurt aan je kind. Voor een tweede woning betaal je vermogensrendementsheffing in box 3; de hypotheekrente daarvan is niet aftrekbaar. Fiscaal is het vaak gunstiger om een woning niet te schenken, maar over te dragen tegen een vordering: de rente is dan voor je kind aftrekbaar in box 1, terwijl bij jou niet de rente zelf wordt belast maar de vordering in box 3 (6,00% forfaitair rendement, belast tegen 36%). De rente kun je vervolgens jaarlijks aan je kind schenken. Verhuur je de tweede woning, dan kun je, afhankelijk van de huurprijs, mogelijk regelen dat je kind recht houdt op huurtoeslag. We vertellen je er graag meer over.
Belastingvrij schenken aan je kind in 2026
Wil je je kind met een schenking helpen bij de aankoop? Dit zijn de vrijstellingen voor 2026:
- €6.908: de jaarlijkse belastingvrije schenking van ouders aan een kind. Let op: de Belastingdienst ziet ouders als één schenker, dus dit bedrag geldt voor jullie samen en verdubbelt niet als vader en moeder allebei schenken. Dat blijft zo als jullie gescheiden zijn.
- €33.129: eenmalig verhoogd en vrij besteedbaar, voor een kind tussen 18 en 40 jaar (in plaats van de jaarlijkse vrijstelling).
- €69.009: eenmalig verhoogd voor een dure studie.
Let op: de jubelton: de extra hoge schenkvrijstelling speciaal voor de eigen woning, is per 1 januari 2024 afgeschaft. De eenmalig verhoogde vrijstelling hierboven mag je kind wél voor de woning gebruiken.
Weet je niet welke van de vier routes bij jullie past? We kijken samen naar de meest gunstige oplossing voor zowel jou als je kind.
Welke rente mag je vragen voor een familiehypotheek?
Wordt het geleende bedrag gebruikt voor een eigen woning, dan is het fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen: voor je kind is die aftrekbaar in box 1, terwijl jij als geldgever de vordering in box 3 opgeeft (in 2026 een forfaitair rendement van 6,00%, belast tegen 36%). Dat maakt een familiehypotheek voor beide partijen vaak aantrekkelijk.
De Belastingdienst eist wel een marktconforme rente: vergelijkbaar met wat een bankhypotheek zou kosten voor dezelfde looptijd en hetzelfde risico. Een harde norm bestaat niet: als vuistregel wordt vaak ongeveer 1 tot 1,25 keer de marktrente genoemd, maar dat is geen wettelijke regel. We bepalen de passende rente per situatie.
Te láág is ook een risico, en dat wordt vaak vergeten. Spreek je een rente af die duidelijk onzakelijk laag is, dan ziet de Belastingdienst het verschil als een schenking aan je kind. Bij een lening die je op elk moment kunt opeisen geldt daarnaast een vaste grens: is de rente lager dan 6%, dan wordt er een schenking aangenomen (artikel 15 Successiewet). Kijk daarbij ook naar de bepalingen over opeisbaarheid in de overeenkomst, want die kunnen een lening ongemerkt in die categorie brengen. Een lening met een vast aflossingsschema, zoals bij renteaftrek verplicht is, valt erbuiten.
Een rente van 6% “uit gewoonte” is niet langer verdedigbaar. Rechtspraak laat zien dat een lening zonder hypothecaire zekerheid een renteopslag rechtvaardigt; hoe hoog die mag zijn, hangt af van het moment en de situatie. Duidelijke afspraken over rente en aflossing leg je hoe dan ook schriftelijk vast. We helpen je de juiste marktconforme rente te bepalen, passend bij de woning, de hypotheekschuld en de fiscale situatie van zowel ouder als kind.
Benieuwd wat er in jullie geval kan? We bepalen samen de juiste marktconforme rente, passend bij de woning, de hypotheekschuld en de fiscale situatie van zowel ouder als kind.
Niet elke bank denkt er hetzelfde over
Dit is het punt waarop een familiehypotheek in de praktijk vastloopt, en het staat zelden ergens duidelijk. De fiscus bepaalt of de rente aftrekbaar is. De bank bepaalt of je kind de hypotheek überhaupt krijgt, en die twee kijken naar heel andere dingen.
Leent je kind een deel bij jou en de rest bij een bank, dan telt de bank jouw lening in principe mee als maandlast. Dat verkleint de ruimte bij die bank. Een aantal geldverstrekkers maakt daar een uitzondering op: schenk je de rente en aflossing volledig terug, dan mag die last buiten beschouwing blijven of wordt hij niet gecorrigeerd. Dat scheelt in de maximale hypotheek, en het is precies waar de ene aanbieder ja zegt en de andere nee.
De banken die zo’n regeling kennen (vaak “leen-schenkconstructie” of “combinatiefinanciering” genoemd) stellen daar voorwaarden bij. Wat we in de acceptatiegidsen tegenkomen:
- De lening komt van (groot)ouders of eerstegraads familie, en wordt onderhands vastgelegd.
- De lening is niet direct opeisbaar. Dezelfde eis die fiscaal al belangrijk is, komt hier dus terug.
- De schenking blijkt uit een aparte schenkingsovereenkomst, en het geschonken bedrag is minimaal gelijk aan de maandlast.
- Er gelden grenzen aan de omvang van de familielening, bijvoorbeeld een maximum deel van de financiering die je kind zonder jou zou kunnen krijgen, of van de toegestane maandlast.
- Soms een minimale looptijd, en bij een aflossingsvrije familielening een looptijd die minstens gelijk is aan die van de bankhypotheek.
- De bankhypotheek blijft eerste in rang, en alle leningdelen bij de bank zijn aflossend.
Voldoe je niet aan die voorwaarden, dan behandelt de bank de familielening gewoon als krediet, met de rekenregels die daarbij horen. Dan valt de maximale hypotheek dus lager uit dan je had gedacht.
Twee dingen om extra op te letten. Met NHG gelden vaak andere regels: er zijn aanbieders die een familiehypotheek met NHG juist niet als combinatiefinanciering toetsen. En een aantal geldverstrekkers kent deze regeling helemaal niet, dan telt de last altijd mee. Het beleid verschilt per aanbieder en wordt regelmatig aangepast, dus we toetsen het per aanvraag tegen de actuele acceptatiegids voordat we ergens indienen. Zo weet je vooraf welke route de meeste ruimte geeft, in plaats van dat het bij de aanvraag misgaat.
Welke geldverstrekker geeft in jullie geval de meeste ruimte? We toetsen het per aanvraag tegen de actuele acceptatiegids voordat we ergens indienen.
Handige rekentools
Reken zelf een eerste indicatie uit, gratis en direct. Voor een berekening op maat plannen we een gesprek.
Goed om te weten
Wat is een familiehypotheek precies? +
Welke rente moet ik vragen? +
Moet het bij de notaris worden vastgelegd? +
Is de rente aftrekbaar voor mijn kind? +
Kan ik schenken in plaats van lenen? +
Mag ik de rente terugschenken aan mijn kind? +
Geldt de schenkingsvrijstelling per ouder of samen? +
Mag ik een lagere rente afspreken? +
Wat betekent “direct opeisbaar” en waarom is dat belangrijk? +
Moet ik de lening doorgeven aan de Belastingdienst? +
Wat kost de lening mij als ouder? +
Moet mijn kind verplicht aflossen? +
Hoe lang mag de lening lopen? +
Krijgt mijn kind hierdoor een hogere hypotheek? +
Kan ik de lening later kwijtschelden? +
Bestaat de jubelton nog? +
Accepteert elke bank een familiehypotheek ernaast? +
Waarom kan de bank de familielening buiten beschouwing laten? +
Maakt NHG verschil voor de familiehypotheek? +
Wat als mijn kind een keer niet kan betalen? +
Persoonlijk en onafhankelijk advies
We kijken samen naar de meest gunstige oplossing voor zowel jou als je kind.