Een familiehypotheek afsluiten?
Ik help je graag bij het regelen van een familiehypotheek, speciaal afgestemd op jou en je kind.
Een familiehypotheek afsluiten?
De mogelijkheden en voor- en nadelen van een familiehypotheek voor zowel ouder als kind
Starters hebben het moeilijk op de woningmarkt. Het aanbod betaalbare woningen is beperkt en met een starterssalaris, gebrek aan spaargeld, maar wel een studieschuld kom je niet snel in aanmerking voor een woning. Wat kun je als ouder doen om je kind te helpen bij de financiering, zodat er toch een eerste koopwoning gekocht kan worden? De mogelijkheden en de voor- en nadelen van een familiehypotheek voor zowel jou als je kind op een rijtje.
Want to know more?
Geld schenken
Geld schenken is tegenwoordig en veelgebruikte manier om kinderen te helpen bij de financiering van een woning. Door een schenking hoeft je kind minder geld te lenen bij de bank of kan het bedrag gebruikt worden om te overbieden. Voor 2021 is het maximale bedrag voor een belastingvrije schenking voor het kopen van een eigen woning vastgesteld op € 105.302. Voorwaarde is dat je kind tussen de 18 en 40 jaar is. Als de liquide middelen er zijn, een nobele manier om je kind te helpen. Geld op een spaarrekening levert immers vrijwel niets meer op en door de negatieve rente moet je boven een bepaald bedrag zelfs betalen om te sparen. Laar je goed informeren over de voorwaarden.
Borrow money
Met een familiehypotheek kun je als ouder je kind helpen bij de aankoop van een (eerste) huis. Deze leen-schenk constructie kent voor zowel ouder als kind voordelen.
Je kind leent een deel van het aankoopbedrag van jou als ouder. Je spreekt hiervoor samen een rente af. Deze rente is voor jou (onder bepaalde voorwaarden) fiscaal aftrekbaar. Als je daarbij de hypotheekrente (deels) terug schenkt, wordt dit niet meegenomen in de berekening van de hypotheek. Voor jou valt de vordering in box 3, terwijl voor je kind, renteaftrek in box 1 van toepassing is. Als ouder betaal je minder belasting over het vermogen door het te investeren in de hypotheek van je kind. Daarnaast ontvang je een rente die meer oplevert dan de lage spaarrente van dit moment.
Belangrijk om te weten is dat je kind geen hogere maximale hypotheek krijgt door deze constructie. De bank trekt de lening juist af van de maximale hypotheek van je kind. Het kan dus zijn dat in sommige gevallen deze constructie weinig zoden aan de dijk zet voor het te lenen hypotheekbedrag.
De ouders kunnen de betaalde rente – jaarlijks tot €5.677 (bedrag in 2022) – belastingvrij terug schenken. Tegelijkertijd kan het kind de betaalde rente aftrekken bij de aangifte inkomstenbelasting.
Benieuwd naar hoe dit precies werkt? Wij adviseren je graag.
Overwaarde
Je kunt overwegen om een hypotheeklening te nemen op je eigen woning. Vervolgens kun je dat bedrag doorlenen aan je kind. Je hebt dan een schuld (de extra hypotheeklening) en een vordering in box 3, die elkaar opheffen. Je kind verkrijgt een eigenwoninglening waarvan de rente aftrekbaar is. En als op de lening tussen beiden geen hypothecaire zekerheid wordt gevestigd, kun je de rente hoger vaststellen dan de rente die je als ouder betaald. Dit is fiscaal gunstig vanwege de aftrekbaarheid voor je kind. De door jou ontvangen rentemarge is onbelast en je kunt het renteverschil eventueel weer aan het kind schenken.
Een nadeel hiervan kan zijn dat je je eigen mogelijkheden in de toekomst beperkt. Of dit, naast gunstig voor je kind, dus ook voor jou op de lange termijn gunstig is, is afhankelijk van je toekomstplannen en verdere financiële situatie.
Tweede woning of een woning schenken
Mocht er genoeg financiële ruimte zijn, dan kun je ook nadenken over een tweede woning. Deze kun je vervolgens schenken of verhuren aan je kind. Het kopen van een tweede huis kan een goede belegging zijn. Je betaalt voor een tweede woning vermogensrendementsheffing in box 3. Het nadeel voor jou is dat de hypotheekrente voor een tweede woning niet aftrekbaar is.
Je kunt een woning aan je kind schenken om te dienen als eigen woning. Voor jou is het fiscaal gezien gunstiger om de woning niet te schenken, maar de overdracht tegen een vordering te doen. De rente is voor je kind immers aftrekbaar in box 1 en voor jou in feite onbelast. Je kunt vervolgens de rente van jaar tot jaar aan het kind schenken.
Verhuur je de tweede woning aan je kind, kun je er afhankelijk van met de hoogte van de huurprijs voor zorgen dat je kind recht heeft op huurtoeslag. Bouvy Advies vertelt je graag meer hierover.
Welke rente kun je vragen voor een lening aan je kind via een familiehypotheek?
Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen als de lening gebruikt wordt voor een eigen woning. De rente is namelijk voor de lener aftrekbaar in box 1 en voor de geldgever onbelast in box 3. Het zou natuurlijk prachtig zijn als je een ‘woekerrente’ kon vragen. Bij 12% rente op een lening van € 100.000 zou de geldlener in het 40,85% – tarief netto € 7.098 aan rente betalen, terwijl jij € 12.000 zou opstrijken, waarna jullie beiden lachend de buit kunnen verdelen. Dat is de reden waarom de fiscus heeft bepaald dat er een ‘zakelijke rente’ moet worden betaald. Maar wat is zakelijk?
Je kan in elk geval zonder fiscale consequenties 1,25 maal de huidige marktrente van hypotheken bij gelijke looptijd en risico vragen. Een rentepercentage van 6 procent is eveneens verdedigbaar. Dat is namelijk het percentage dat de Successiewet hanteert. Bij de huidige rentetarieven pakt 6 procent in de meeste gevallen het beste uit.
Niet op voorhand is duidelijk welke rente passend is bij een eigenwoninglening van de bv. Op grond van HR 5 februari 1997, nr. 32.037, BNB 1997/217 dient voor het lenen van de bv een rente te worden gehanteerd gelijk aan de depositorente of spaarrente die de bv bij de bank kan krijgen, eventueel vermeerderd met een risico-opslag. Een dergelijke lage rente is fiscaal in het algemeen niet erg gunstig als het gaat om eigenwoningleningen (aftrek tegen hoger IB-tarief dan VPB-tarief). De praktijk gaat uit van de hypotheekrente van banken. De fiscus pleegt daar niet moeilijk over te doen. De tarieven die je op het internet vindt, zijn niet de tarieven voor tophypotheken. In de praktijk heb je vaak te maken met een situatie waarin de dga een hypotheeklening van de bank heeft en daarnaast eentje van zijn bv (tophypotheek). Daarbij is de (eerste) zekerheid doorgaans aan de bank vergeven. Deze situatie rechtvaardigt een (veel) hogere rente voor de lening van de bv. Het is lastig om hiervoor enige richting te geven. Gedacht kan worden aan 3% boven de rente voor niet-tophypotheken.
Update : 18-01-2022
Het is niet ongebruikelijk dat voor eigenwoningleningen binnen de familie een hoge rente wordt gehanteerd in combinatie met het terugschenken van een deel van die rente. Hierbij wordt wel 6% toegepast met als argument dat dit de standaardrente in de Successiewet is. Ons bereiken signalen dat de fiscus hier niet mee akkoord gaat. Dit is vermoedelijk een uitvloeisel van HR 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1111, waarin voor een tophypotheek zonder zekerheid de gehanteerde rente van 9% werd vervangen door 4,5%, zijnde de bankrente van 3% vermeerderd met een opslag van 1,5%.
Bedenk dat de hypotheekrente de laatste 20 jaar gigantisch is gedaald. In het begin van deze eeuw bedroeg zij nog zo’n 6%. Inmiddels ligt zij veelal onder de 2%. Als men voor een familiehypotheek ‘uit gewoonte’ 6% hanteert, is bijstelling geboden.
Independent and tailor-made advice
Neem contact op voor onafhankelijk en op maat advies. We kijken samen naar de meest gunstige financiële oplossing voor zowel jou als je kind.