Welke rente kun je vragen voor een lening aan je kind via een familiehypotheek?
Het is fiscaal voordelig de rente zo hoog mogelijk vast te stellen als de lening gebruikt wordt voor een eigen woning. De rente is namelijk voor de lener aftrekbaar in box 1 en voor de geldgever onbelast in box 3. Het zou natuurlijk prachtig zijn als je een ‘woekerrente’ kon vragen. Bij 12% rente op een lening van € 100.000 zou de geldlener in het 40,85% – tarief netto € 7.098 aan rente betalen, terwijl jij € 12.000 zou opstrijken, waarna jullie beiden lachend de buit kunnen verdelen. Dat is de reden waarom de fiscus heeft bepaald dat er een ‘zakelijke rente’ moet worden betaald. Maar wat is zakelijk?
Je kan in elk geval zonder fiscale consequenties 1,25 maal de huidige marktrente van hypotheken bij gelijke looptijd en risico vragen. Een rentepercentage van 6 procent is eveneens verdedigbaar. Dat is namelijk het percentage dat de Successiewet hanteert. Bij de huidige rentetarieven pakt 6 procent in de meeste gevallen het beste uit.
Niet op voorhand is duidelijk welke rente passend is bij een eigenwoninglening van de bv. Op grond van HR 5 februari 1997, nr. 32.037, BNB 1997/217 dient voor het lenen van de bv een rente te worden gehanteerd gelijk aan de depositorente of spaarrente die de bv bij de bank kan krijgen, eventueel vermeerderd met een risico-opslag. Een dergelijke lage rente is fiscaal in het algemeen niet erg gunstig als het gaat om eigenwoningleningen (aftrek tegen hoger IB-tarief dan VPB-tarief). De praktijk gaat uit van de hypotheekrente van banken. De fiscus pleegt daar niet moeilijk over te doen. De tarieven die je op het internet vindt, zijn niet de tarieven voor tophypotheken. In de praktijk heb je vaak te maken met een situatie waarin de dga een hypotheeklening van de bank heeft en daarnaast eentje van zijn bv (tophypotheek). Daarbij is de (eerste) zekerheid doorgaans aan de bank vergeven. Deze situatie rechtvaardigt een (veel) hogere rente voor de lening van de bv. Het is lastig om hiervoor enige richting te geven. Gedacht kan worden aan 3% boven de rente voor niet-tophypotheken.
Update : 18-01-2022
Het is niet ongebruikelijk dat voor eigenwoningleningen binnen de familie een hoge rente wordt gehanteerd in combinatie met het terugschenken van een deel van die rente. Hierbij wordt wel 6% toegepast met als argument dat dit de standaardrente in de Successiewet is. Ons bereiken signalen dat de fiscus hier niet mee akkoord gaat. Dit is vermoedelijk een uitvloeisel van HR 26 juni 2020, ECLI:NL:HR:2020:1111, waarin voor een tophypotheek zonder zekerheid de gehanteerde rente van 9% werd vervangen door 4,5%, zijnde de bankrente van 3% vermeerderd met een opslag van 1,5%.
Bedenk dat de hypotheekrente de laatste 20 jaar gigantisch is gedaald. In het begin van deze eeuw bedroeg zij nog zo’n 6%. Inmiddels ligt zij veelal onder de 2%. Als men voor een familiehypotheek ‘uit gewoonte’ 6% hanteert, is bijstelling geboden.
